Hoy en día en Venezuela, tanto profesionales del sector inmobiliario como clientes que desean adquirir un inmueble se enfrentan al problema real de que los precios son cada vez más elevados por diversas razones, pero fundamentalmente por la escasez de producción de nuevos inmuebles para la venta (lo que reduce la oferta, encareciéndola), por la inflación general y por la devaluación del bolívar frente al dólar estadounidense.
Todas estas condiciones generan un ambiente en el que los propietarios, temerosos de perder el valor de su inmueble, elevan los precios hasta el punto en que pueden incluso considerarse fuera del mercado, es decir, no pueden venderlos.
En esta situación, ¿cómo saber que el precio de un inmueble está dentro de los parámetros del mercado? Cualquier persona puede realizar un proceso de estimación de valor, que si bien no tiene el mismo proceso investigativo y solidez de un avalúo preparado por un ingeniero, permite comprobar que un precio está dentro de los rangos del mercado y por lo tanto es vendible o comprable.
¿Cómo se realiza una estimación de valores?
1) Se escoge el inmueble al cual se le quiere estimar su valor de mercado.
2) Se realiza una búsqueda de inmuebles similares al estudiado en la oferta pública de las páginas clasificados. Para que la búsqueda sea efectiva, solo debe tomarse la data de inmuebles que realmente compartan características con el inmueble al cual queremos estimarle precio: edad parecida, misma cantidad de puestos de estacionamiento, de habitaciones, de baños, cantidad de pisos del edificio, mismo sector geográfico entre otros.
3) Con toda la data reunida y organizada convenientemente en una hoja de Excel, se realiza un nuevo proceso de depuración, eliminando de la tabla los inmuebles cuya información difiera del sentido común (se eliminan inmuebles con precios irreales, con ofertas dudosas, entre otros).
5) Con la muestra de oferta pública completamente depurada y ordenada, la cual no debe ser menor a 10 inmuebles, se calcula precio promedio y se identifican mediana (el precio que está en el centro de la muestra) y el precio mínimo y el precio máximo que aparecen en la muestra.
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6) Tomamos la mediana, el promedio, y los precios máximo y mínimo de la muestra como referencia para decidir un precio de mercado para el inmueble estudiado (siempre cercano al promedio, y negociable dentro del precio máximo y el precio mínimo de la muestra) o contrastar un precio que nos ofrezcan para verificar si está o no en dentro del mercado.
7) Un proceso de estimación de valores de un inmueble siempre debe ser realizado por un profesional inmobiliario certificado, quien tiene la capacidad de hacer un análisis más profundo de los datos, conoce el mercado, y los tipos de inmuebles, por lo que su asesoría es precisa y acertada. Estas herramientas, cuando son usadas por los clientes, sirven para que tengan mayor capacidad de negociación a la hora de comprar o vender y conozcan con mayor detalle cómo se realiza el mercadeo de su inmueble.
8) No debe confundirse estimación de valores con avalúo o tasación. Una tasación solo puede realizarla un ingeniero o perito tasador, quienes tienen formación especial para ello. El resultado de una tasación puede ser distinto al de una estimación de valores.
9) El precio de un inmueble también se ve afectado por sus propias condiciones, independientemente del sistema público de oferta y demanda. Deben considerarse la situación del condominio, el estado de la estructura, los servicios, el mantenimiento del área privada, entre otros.
Milagros Fernández
Gerencia de Negocios Nacional e Internacional
Corredor Inmobiliario Certificado y Financiero
Milagros Fernández
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Afiliada a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela
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